최근 전세 사기 이슈나 금리 변동으로 인해 전세를 월세로 돌리거나, 반대로 월세를 전세로 전환하려는 수요가 급증하고 있습니다. 이때 가장 중요한 것이 바로 '전월세 전환율'입니다.
집주인이 "보증금 1억 낮출 테니 월세 60만 원 더 달라"고 했을 때, 이것이 법적으로 적당한 금액인지 바로 계산이 되시나요? 만약 계산이 안 된다면 매달 치킨 몇 마리 값을 허공에 날리는 셈이 될 수 있습니다. 오늘은 2025-2026년 기준 전세 월세 전환율 공식과 호구 당하지 않는 계산법을 완벽하게 정리해 드립니다.
전월세 전환율이란? (핵심 개념)
전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연 이율을 의미합니다. 쉽게 말해, 집주인이 보증금을 쥐고 있을 때 얻을 수 있는 기대 수익률을 월세로 환산하여 세입자에게 받는 것입니다.
주택임대차보호법에 따라 세입자를 보호하기 위한 '법정 전월세 전환율 상한선'이 존재합니다. 집주인이 마음대로 월세를 정할 수 있는 것이 아닙니다.
💡 법정 전월세 전환율 공식 (상한)
Min (한국은행 기준금리 + 2%, 10%)
즉, '기준금리 + 2%'와 '10%' 중 더 낮은 값이 법정 상한선이 됩니다.
예를 들어, 현재 한국은행 기준금리가 3.5%라고 가정해 봅시다.
① 기준금리(3.5%) + 2% = 5.5%
② 고정 금리 = 10%
👉 둘 중 낮은 5.5%가 법정 전환율 상한이 됩니다. 이를 초과하여 월세를 받는 것은 주택임대차보호법 위반의 소지가 있습니다.
전세 ➡ 월세 전환 계산법 (반전세)
가장 흔한 경우입니다. 전세 보증금을 줄이고 그 차액만큼 월세를 내야 할 때, 얼마가 적당할까요? 공식은 다음과 같습니다.
월세 = (줄어드는 보증금 × 전월세 전환율) ÷ 12개월
실전 계산 예시
- 기존 전세: 2억 원
- 변경 보증금: 5,000만 원 (1억 5천만 원 감액)
- 전환율: 5.5% 가정 (기준금리 3.5% + 2%)
계산식을 대입해 보겠습니다.
(1억 5,000만 원 × 0.055) ÷ 12 = 687,500원
즉, 보증금을 1억 5천만 원 낮췄다면 월세는 약 68만 7천 5백 원 정도가 법정 적정선입니다. 만약 집주인이 80만 원을 요구한다면? "법정 전환율 상한인 5.5%를 초과하므로 조정이 필요합니다"라고 당당하게 말할 수 있어야 합니다.
월세 ➡ 전세 전환 계산법
반대로 월세를 전세로 바꿀 때, 내 월세가 전세 보증금으로 치면 얼마의 가치가 있는지 확인하는 방법입니다.
전세 환산액 = (월세 × 12개월) ÷ 전월세 전환율
만약 월세 70만 원을 내고 있고, 시장 전환율을 6%라고 가정해 봅시다.
(700,000원 × 12) ÷ 0.06 = 1억 4,000만 원
즉, 월세 70만 원은 전세 보증금 1억 4천만 원에 해당하는 금융 비용을 지불하고 있는 셈입니다. 이 계산을 통해 내가 전세 대출 이자를 내는 것이 싼지, 월세를 내는 것이 싼지 비교해볼 수 있습니다.
주의사항: 시장 전환율 vs 법정 전환율
여기서 꼭 알아두어야 할 점은 '법정 전환율'과 '시장 전환율'의 차이입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 법정 전환율 | 계약 기간 중 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 강제 상한선 (주택임대차보호법) |
| 시장 전환율 | 신규 계약 시 주변 시세에 따라 형성되는 실제 거래 비율 (지역/주택 유형별 상이) |
재계약이나 계약 갱신 청구권을 사용할 때는 법정 전환율이 강력한 효력을 발휘합니다. 하지만 완전히 새로운 계약을 맺을 때는 시장 분위기에 따라 조금 더 높은 이율이 적용되기도 하니, 주변 시세를 꼭 확인하셔야 합니다.
요약 및 결론
부동산 계약은 아는 만큼 돈을 아낄 수 있습니다. 집주인의 말만 믿고 덜컥 계약하기보다는, 오늘 알려드린 [기준금리 + 2%] 공식을 계산기에 두드려보고 협상 테이블에 앉으시길 바랍니다. 단 1%의 차이가 1년이면 수십만 원, 계약 기간 2년이면 백만 원 단위의 돈이 됩니다.
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※ 본 포스팅은 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 계약 시 개별 상황과 최신 법령에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 법적 분쟁 시에는 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.
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